房貸月付怎麼算
房貸最常見的是本息平均攤還：每月繳固定金額，其中一部分是當期利息（剩餘本金 × 月利率），其餘還本金。公式如下：
每月應繳 ＝ 貸款金額 × i ÷ (1 − (1 + i)−n) i＝年利率 ÷ 12，n＝總期數（年限 × 12）
例如貸款 1,000 萬、30 年（360 期）、年利率 2.2%，每月應繳約 37,970 元，總利息約 3,669,232 元。如果貸款 800 萬、30 年、2.2%，每月約 30,376 元，總利息約 2,935,383 元。年限拉長，月付降低，但利息的計算時間變長：貸款 1,000 萬、2.5% 時，30 年每月約 39,512 元、總利息約 4,224,359 元；40 年每月約 32,978 元，但總利息約 5,829,289 元，多出約 160 萬元。
本工具的尾數處理是這樣：每期利息四捨五入到元；月付也四捨五入到元；最後一期把剩餘本金全部還完，所以最後一期會和前面差幾十元，這是補差，不是算錯。
本息平均與本金平均：差在哪
本金平均攤還是每月還一樣多的本金，加上當月剩餘本金的利息，所以月付逐月遞減。因為本金還得比較早，利息比較少。貸款 1,000 萬、30 年、2.2%：
| 還款方式 | 第一期月付 | 最後一期月付 | 總利息 |
|---|---|---|---|
| 本息平均攤還 | 37,970 元 | 38,002 元 | 3,669,232 元 |
| 本金平均攤還 | 46,111 元 | 27,829 元 | 3,309,167 元 |
本金平均攤還省下約 360,065 元利息，但第一期月付多約 8,141 元。如果你的收入穩定、前期有餘裕，又希望總利息少，本金平均是選項；如果你想讓每月支出固定、方便規畫現金流，本息平均比較省事。實際上銀行是否提供本金平均攤還，因銀行與方案而異。
寬限期的代價
寬限期內只繳利息，本金完全不動。寬限期結束後，剩下的本金要在剩下的年數內還清，所以月付會跳升，總利息也比沒有寬限期多。貸款 800 萬、30 年、年利率 2.2%：
| 情況 | 寬限期內每月 | 寬限期後每月 | 總利息 |
|---|---|---|---|
| 沒有寬限期 | — | 30,376 元 | 2,935,383 元 |
| 寬限 5 年 | 14,667 元 | 34,693 元 | 3,287,789 元 |
寬限 5 年，前 5 年每月少繳約 15,709 元，但之後每月多繳約 4,317 元，總利息多出約 352,406 元。寬限期是把還本金的壓力往後延，不是免費的。
提前還款：縮短年限和降低月付
提前還一筆之後，剩下的本金變少，之後的利息跟著變少。你可以選擇兩種做法：縮短年限，月付大致不變，提早還清；或降低月付，期數不變。貸款 1,000 萬、30 年、年利率 2.2%、本息平均，第 60 期繳完後還 200 萬：
| 做法 | 之後每月 | 總期數 | 總利息 | 省下利息 |
|---|---|---|---|---|
| 不提前還款 | 37,970 元 | 360 期 | 3,669,232 元 | — |
| 縮短年限 | 37,905 元 | 276 期 | 2,465,779 元 | 1,203,453 元 |
| 降低月付 | 29,297 元 | 360 期 | 3,067,272 元 | 601,960 元 |
縮短年限省得多，因為本金還清得比較早，利息計算的時間更短。「縮短年限」在本工具的算法是：找出最小的剩餘期數，使重算後的月付不超過原本的月付，所以縮短後月付可能比原本略低幾十元（期數取整月）。有些銀行對提前還款設有違約金或限制期間，實務上要先看貸款契約。
青安貸款 3.0 條件（查核日期：2026 年 10 月）
青年安心成家購屋優惠貸款（俗稱新青安）的 2.0 版本，申辦期間到 2026 年 7 月 31 日結束。行政院會在 2026 年 7 月 16 日通過青安貸款 3.0，財政部公告 3.0 從 2026 年 8 月 1 日起受理申貸。以下是官方公告整理出的主要條件：
| 申辦期間 | 2026 年 8 月 1 日至 2029 年 7 月 31 日（民國 115 年 8 月 1 日至 118 年 7 月 31 日） |
|---|---|
| 貸款額度 | 一般最高 1,000 萬元；新婚 2 年內最高 1,200 萬元；育有未成年子女最高 1,500 萬元；貸款成數最高 8 成 |
| 貸款年限、寬限期 | 年限最長 40 年；寬限期最長 5 年 |
| 借款人條件 | 申貸時未滿 50 歲，且申貸年齡加核貸年限不得超過 80；借款人本人年所得不得超過 200 萬元；限貸 1 次、須自住 |
| 購屋總價上限 | 臺北市 3,500 萬元；新北市及新竹縣市 2,500 萬元；其他縣市 2,000 萬元 |
| 利息補貼 | 採「3＋3」：前 3 年享有 2 碼（0.5 個百分點）的補貼（銀行減收、政府補貼），補貼後現行利率為 1.775%；第 4 到第 6 年補貼每年減少半碼（0.125 個百分點）；滿 6 年補貼結束，回復原貸款利率 |
用官方的補貼規則推算：第 1 到 3 年 1.775%，第 4 年 1.9%，第 5 年 2.025%，第 6 年 2.15%，第 7 年起 2.275%（原貸款利率）。這只是依「現行優惠後利率 1.775%」和「每年減半碼」推出來的示例，不是官方逐年公告，實際以承辦銀行為準。本工具的分段利率最多三段，要試算青安貸款，可以把前 3 年填 1.775%、第 4 到 6 年用平均值 2.025% 近似、之後填 2.275%。1,000 萬、40 年、本息平均，用這組逐年利率精確推算：前 3 年每月約 29,112 元，第 4 年約 29,716 元，第 5 年約 30,313 元，第 6 年約 30,903 元，第 7 年起約 31,484 元，總利息約 4,984,541 元。若用滿 5 年寬限期，前 3 年每月只繳利息約 14,792 元、第 4 年約 15,833 元、第 5 年約 16,875 元，第 6 年每月約 33,901 元、第 7 年起每月約 34,539 元，總利息約 5,423,609 元。
官方公告的條件、額度、利率補貼可能再調整，也不保證每位申請人都核貸，核貸條件與實際利率由承辦銀行決定。
總費用年百分率為什麼比名目利率重要
名目利率只反映借錢的利息；開辦費、手續費這些一次性費用不在利率裡，但確實是借款成本。金融機構廣告上要揭露的「總費用年百分率」，是把這些費用也換算進年化數字。依《銀行業暨保險業辦理消費者信用交易廣告應揭示總費用範圍及年百分率計算方式標準》，年百分率用內部報酬率法計算：你實拿的金額（貸款扣掉費用），等於之後每期還款的現值加總。
房貸年限長，一次性費用被攤薄，差距通常不大：貸款 1,000 萬、30 年、年利率 2.2%，另有 3 萬元一次性費用時，總費用年百分率約 2.22%（月內部報酬率 × 12，這個算法能重現金管會計算範例的公告數字：範例一 2.76%、範例二 7.43%）。短期的信用貸款差距就大得多，可以用信貸試算比較。要比不同銀行的房貸方案，除了利率，也看一次性費用有多少。
常見問題
本息平均攤還和本金平均攤還，差在哪？選哪個比較好？
本息平均攤還是每月繳同一筆錢，前期利息占比高、本金還得少；本金平均攤還是每月還同樣金額的本金，再加上當月的利息，所以第一期最高、之後每月遞減。同樣的貸款金額、年限和利率，本金平均攤還的總利息比較少，因為本金還得早；代價是前期月付明顯比較高。例如貸款 1,000 萬、30 年、年利率 2.2%：本息平均攤還每月約 37,970 元，總利息約 3,669,232 元；本金平均攤還第一期約 46,111 元、最後一期約 27,829 元，總利息約 3,309,167 元。哪個比較好，看你前期月付撐不撐得住，以及銀行有沒有提供這個選項。
寬限期到底划不划算？
寬限期內只繳利息、不還本金，月付很低，但本金一毛都沒少。寬限期結束後，剩下的本金要在更短的期間還完，月付會跳高，總利息也比沒有寬限期多。例如貸款 800 萬、30 年、年利率 2.2%：沒有寬限期，每月約 30,376 元、總利息約 2,935,383 元；寬限 5 年，寬限期內每月約 14,667 元，之後每月約 34,693 元，總利息約 3,287,789 元，多付約 352,406 元。寬限期適合收入會明顯成長、或短期資金要周轉的人；如果只是想把月付壓低，要先確認寬限期結束後的月付你付得起。
房貸利率是固定的嗎？分段利率怎麼填？
多數銀行的房貸是機動利率：利率由「指標利率加碼」決定，指標利率調整時，你的利率跟著變，也有部分銀行提供前幾年固定、之後機動的方案。本工具的分段利率可以填三段：第一段幾年、幾 %，第二段幾年、幾 %，剩下的年數用「之後」的利率。每次換利率的那一期，本工具用剩餘本金和剩餘期數，重新算一次本息平均攤還的月付。未來利率怎麼走沒有人知道，建議用「現在利率」和「現在利率加 1%」各算一次，看看月付差多少。
提前還款選「縮短年限」還是「降低月付」？
兩種做法都減少之後要付的利息，差別在省多少、月付怎麼變。縮短年限：月付大致維持不變，貸款提早還清，省的利息比較多。降低月付：期數不變，月付降下來，現金流比較輕鬆，但省的利息比較少。例如貸款 1,000 萬、30 年、年利率 2.2%，第 60 期繳完後一次還 200 萬：選縮短年限，總期數從 360 期縮短為 276 期（少 84 期），總利息從約 3,669,232 元降到約 2,465,779 元，省約 1,203,453 元；選降低月付，總期數仍是 360 期，月付從約 37,970 元降到約 29,297 元，總利息約 3,067,272 元，省約 601,960 元。實務上，部分銀行對提前還款會收違約金或限制期間，要看貸款契約。
試算結果和銀行核定的金額為什麼會差幾十元？
本工具每期利息四捨五入到元，月付也四捨五入到元，最後一期用剩餘本金補差。銀行有各自的計息天數（例如按實際天數計息）、撥款日與繳款日的差異、利率調整的生效時點，這些都會讓實際月付與試算差幾十到幾百元。以銀行的貸款試算表或契約為準。
新青安（青安貸款）現在還能申請嗎？
舊的「新青安」（青安貸款 2.0）已在 2026 年 7 月 31 日截止。財政部公告，青安貸款 3.0 從 2026 年 8 月 1 日（民國 115 年 8 月 1 日）起受理申貸，申辦期間到 2029 年 7 月 31 日。條件與 2.0 不同，新增了年齡、所得與購屋總價限制，詳見本頁「青安貸款 3.0 條件」一節。方案條件以財政部與承辦銀行公告為準，公告期限日後可能調整。
總費用年百分率和房貸利率有什麼不同？
利率只算利息；總費用年百分率把開辦費、手續費等一次性費用也換算進去。房貸年限長，一次性費用被攤薄，差距通常不大：貸款 1,000 萬、30 年、利率 2.2%，如果另有 3 萬元一次性費用，總費用年百分率（月內部報酬率 × 12，與金管會計算範例算法一致）約 2.22%。要比較不同銀行的方案，除了利率，也看一次性費用有多少。年百分率的計算方式見 /personal-loan/ 信貸試算頁。
資料來源（查核日期：2026 年 10 月）
- 財政部：青安貸款3.0自115年8月1日起受理申貸（貸款額度、新婚與育有未成年子女加碼、限貸一次、自住）
- 財政部：青安貸款3.0，加碼支持婚育家庭，持續協助民眾購屋安居（申辦期間 115.8.1–118.7.31、購屋總價上限、年齡與所得限制、利息補貼 2 碼，2026 年 7 月 16 日）
- 行政院：青年安心成家購屋優惠貸款3.0方案（院會議案，115 年 7 月 16 日：貸款年限最長 40 年、寬限期最長 5 年、補貼後利率 1.775%、「3＋3」補貼）
- 銀行業暨保險業辦理消費者信用交易廣告應揭示總費用範圍及年百分率計算方式標準（全國法規資料庫，內部報酬率法）
- 金融監督管理委員會：銀行業暨保險業廣告宣傳信用交易商品總費用年百分率之計算範例
本頁只陳述計算邏輯與計算結果，不推薦任何貸款機構，也不構成個人化的理財建議。青安貸款條件以財政部與承辦銀行公告為準，方案期限與條件日後可能調整。