土地增值稅怎麼算：三個步驟
- 算出漲價總數額：本次申報移轉現值，減掉「前次移轉現值 × 物價指數」，再減掉改良土地費用、工程受益費、土地重劃費用。這個數字就是政府認定的「自然漲價」。
- 看漲了幾倍：用漲價總數額除以「物價指數調整後的前次移轉現值」，未達 1 倍是第 1 級、1 倍以上未達 2 倍是第 2 級、2 倍以上是第 3 級。
- 套稅率：一般用地按 20%、30%、40% 分段累進；持有超過 20 年、30 年、40 年的，超過 20% 的那一部分再減徵 20%、30%、40%。符合自用住宅的，整筆按 10%。
重點是「分段」：漲 3 倍的土地，不是整筆都課 40%，而是相當於前次現值 1 倍以內的漲價課 20%、1 倍到 2 倍那段課 30%、超過 2 倍的部分才課 40%。下面的速算表把這件事一次算好。
一般用地稅率速算表
a＝土地漲價總數額；b＝物價指數調整後的前次移轉現值（總額）。
| 持有年限 | 第 1 級 | 第 2 級 | 第 3 級 |
|---|---|---|---|
| 20 年以下 | a × 20% | a × 30% − b × 10% | a × 40% − b × 30% |
| 超過 20 年 | a × 20% | a × 28% − b × 8% | a × 36% − b × 24% |
| 超過 30 年 | a × 20% | a × 27% − b × 7% | a × 34% − b × 21% |
| 超過 40 年 | a × 20% | a × 26% − b × 6% | a × 32% − b × 18% |
自用住宅用地不分級距、不看持有年限，一律 a × 10%。算出來的稅額在 100 元以下的，免予課徵（土地稅法施行細則第 3 條）。
算例：財政部稅務入口網的例子
一筆 50 平方公尺的土地，申報時公告土地現值每平方公尺 16 萬元，上次取得時的申報移轉現值每平方公尺 2 萬元，物價指數 200%，繳過工程受益費 8 萬元，持有 35 年。
漲價總數額 ＝ 16 萬 × 50 − 2 萬 × 50 × 200% − 8 萬 ＝ 592 萬元
漲價倍數 ＝ 592 萬 ÷ 200 萬 ＝ 2.96 倍，第 3 級；持有超過 30 年
稅額 ＝ 592 萬 × 34% − 200 萬 × 21% ＝ 159 萬 2,800 元
同一筆地如果是自用住宅：592 萬 × 10% ＝ 59 萬 2,000 元，差了將近 100 萬元。把這些數字填進上面的工具（前次移轉日期填 35 年多以前、物價指數欄填 200），會得到一樣的結果。
物價指數去哪裡查
工具內建主計總處的「各年月為基期之消費者物價總指數－稅務專用」表，目前是 115 年 8 月版（2026 年 9 月公布，2026 年 10 月查核）。表的意思是：以某年某月為 100，換算到最新月份是多少。例如前次移轉在民國 100 年 1 月，表上是 124.5%，就把當年的移轉現值乘上 1.245。
這張表每個月都會更新，稽徵機關採用你申報那個月已經公布的最新一版（土地稅法施行細則第 49 條）。想自己查：到主計總處「中華民國統計資訊網」的物價指數頁，下載「各年月為基期之消費者物價總指數－稅務專用」，找前次移轉的年份那一列、月份那一欄，把數字填進上面的「物價指數」欄。各縣市稅務局網站的土地增值稅試算頁也查得到。
自用住宅 10% 要符合什麼
- 設籍：土地所有權人或配偶、直系親屬在這塊地上的房子辦好戶籍登記。
- 房子屬於自家人：地上的房屋是所有權人本人、配偶或直系親屬所有。
- 沒有出租或營業：一生一次看出售前 1 年，一生一屋看出售前 5 年。
- 房屋價值：自用住宅的房屋評定現值不到所占基地公告土地現值 10% 的，不適用 10%；但房屋建築工程完成滿 1 年以上的不受這個限制（土地稅法第 34 條第 3 項）。
- 面積：一生一次都市 3 公畝、非都市 7 公畝；一生一屋都市 1.5 公畝、非都市 3.5 公畝，超過的部分按一般稅率。
- 要主動申請：在土地現值申報書上註明「自用住宅」，沒註明的可以在繳納期限屆滿前補申請（土地稅法第 34 條之 1）。
常見誤解
- 「土增稅是照我賺多少錢課的」：土地增值稅看的是公告土地現值的漲幅，不是實際買賣價差。實際賺的錢另外要看房地合一稅，計算時可以減掉土地漲價總數額，兩者不會重複課。
- 「持有 40 年就打六折」：減徵只減超過 20% 那一段，第 1 級的 20% 不會變。
- 「自用住宅每次賣都能用 10%」：一生一次只能用一次，之後要符合一生一屋的條件才行。
常見問題
土地增值稅是誰要繳？
看土地怎麼移轉。買賣、交換這類有拿到對價的移轉，由原所有權人（賣方）繳；贈與、遺贈這類無償移轉，由拿到土地的人繳；設定典權則由出典人繳（土地稅法第 5 條）。因繼承而移轉的土地免徵土地增值稅，配偶相互贈與的土地可以申請不課徵，但之後再賣出時，要從第一次不課徵之前的地價算起。
前次移轉現值要去哪裡查？
最直接的是向地政事務所申請土地登記謄本，地價資料欄會記載前次移轉現值（或原規定地價）和年月；也可以看當初買進時的土地增值稅繳款書。注意是每平方公尺的單價，本工具會再乘上你的持分面積。繼承來的土地，前次移轉現值是繼承開始那天（被繼承人死亡日）的公告土地現值。
物價指數是什麼？為什麼要乘它？
土地稅法第 32 條規定，前次移轉現值要先按政府發布的消費者物價指數調整，把通膨造成的帳面漲價扣掉，剩下的才算真正的漲價。用的是主計總處「各年月為基期之消費者物價總指數－稅務專用」表，查前次移轉那個年月對應的數字；稽徵機關會採你申報那個月已經公布的最新一版。指數低於 100% 時，仍以 100% 計算。
持有年限超過 20 年，可以少繳多少？
長期持有減徵只減「超過 20% 最低稅率的那一部分」，不是整筆稅打折（土地稅法第 33 條第 6 至 8 項）。超過 20 年減 20%、超過 30 年減 30%、超過 40 年減 40%。所以漲價還在第 1 級（未達 1 倍）的土地，本來就只課 20%，持有再久也一樣。持有期間從取得登記那天起算到申報日，在該土地第一次規定地價前就取得的，從原規定地價那天起算（各地區第一次規定地價的時間不同）。
一生一次和一生一屋有什麼不同？
兩者都是 10% 優惠稅率。一生一次是每個人一輩子用一次，面積上限都市土地 3 公畝（300 平方公尺）、非都市土地 7 公畝。用過之後，再賣自住房屋，如果同時符合：都市土地 1.5 公畝（150 平方公尺）、非都市 3.5 公畝以內，出售時本人、配偶和未成年子女沒有其他房屋，持有滿 6 年、設籍連續滿 6 年，出售前 5 年內沒有出租或營業，就可以用一生一屋，次數不限。
申報移轉現值可以用實際成交價嗎？
可以。申報移轉現值可以選公告土地現值，也可以用買賣雙方約定的價格申報；不過用較高的價格申報，漲價總數額變大，土地增值稅也會變多，所以多數人用公告土地現值申報。申報的價格如果低於公告土地現值，主管機關可以照申報價格收買，或照公告土地現值課稅。本工具以公告土地現值計算。
要在什麼時候申報？
訂約後 30 日內，買賣雙方要向土地所在地的地方稅稽徵機關申報土地移轉現值（土地稅法第 49 條）。30 日內申報的，用訂約日當期的公告土地現值；超過 30 日才申報，改用收件日當期的公告土地現值（土地稅法第 30 條、第 49 條）。公告土地現值每年 1 月 1 日調整一次，年底訂約、隔年才申報的人要特別留意。
資料來源
以下法規均為全國法規資料庫現行條文，查核日期 2026 年 10 月 3 日；土地稅法最後修正日期為民國 114 年 1 月 24 日。
- 土地稅法（第 28 條課徵、第 30 條申報移轉現值、第 31 條漲價總數額、第 32 條物價指數調整、第 33 條稅率與長期持有減徵、第 34 條自用住宅用地）
- 土地稅法施行細則（第 3 條稅額 100 元以下免徵、第 49 條物價指數、第 51 條可減除費用、第 53 條稅額計算公式）
- 財政部稅務入口網：土地增值稅的課徵（稅率速算表與算例，115 年 4 月 23 日更新）
- 財政部稅務入口網：如何減輕您的土地增值稅（一生一次、一生一屋要件）
- 行政院主計總處：各年月為基期之消費者物價總指數－稅務專用（本工具採 115 年 8 月版）
- 桃園市政府地方稅務局：土地增值稅試算說明（物價指數低於 100% 以 100% 計算）
- 財政部 94 年 3 月 17 日台財稅字第09404517050號令（長期持有年限自取得之日起算至申報之日止；第一次規定地價前取得者自原規定地價之日起算），引自臺北市政府 98 年 12 月 31 日府訴字第09870148800號訴願決定書