房地合一稅怎麼算
課稅所得 ＝ 成交價額 − 取得成本 − 費用 − 土地漲價總數額
應納稅額 ＝ 課稅所得 × 稅率
房地合一稅是「賣房子賺的錢」要繳的所得稅，2016 年 1 月 1 日以後取得的房屋和土地都適用，2021 年 7 月 1 日以後出售的改按 2.0 新制。它不併入每年 5 月的綜合所得稅，而是每賣一筆就單獨申報一次。
減掉土地漲價總數額，是因為土地那段漲價已經繳過土地增值稅，不重複課。2.0 版只准減除用公告土地現值算出來的那一段，防止有人故意用高價申報土地移轉現值，把所得從 45% 的所得稅搬到稅率較低的土地增值稅。
稅率表（境內居住的個人）
| 持有期間 | 稅率 |
|---|---|
| 2 年以內 | 45% |
| 超過 2 年，未逾 5 年 | 35% |
| 超過 5 年，未逾 10 年 | 20% |
| 超過 10 年 | 15% |
| 非自願因素、自地合建、都更危老（持有 5 年以下） | 20% |
| 自住房地（設籍居住滿 6 年） | 400 萬元以內免稅，超過部分 10% |
非境內居住的個人：持有 2 年以內 45%，超過 2 年一律 35%，沒有自住優惠，也不適用 20% 的例外。
算例：財政部房地合一專區的例子
買進一戶房地 1,000 萬元，後來以 1,460 萬元賣出，仲介和代書費約 45 萬元，土地漲價總數額約 15 萬元。
課稅所得 ＝ 1,460 萬 − 1,000 萬 − 45 萬 − 15 萬 ＝ 400 萬元
| 持有期間 | 應納稅額 |
|---|---|
| 2 年以內（45%） | 180 萬元 |
| 超過 2 年未逾 5 年（35%） | 140 萬元 |
| 超過 5 年未逾 10 年（20%） | 80 萬元 |
| 超過 10 年（15%） | 60 萬元 |
| 自住滿 6 年 | 400 萬 − 400 萬免稅額 ＝ 0，不用繳 |
同一筆交易，短期轉手和長期自住的稅差可以到 180 萬元。工具裡選「我有單據」填 450,000，土地漲價總數額填 150,000，就能重現上表。
申報期限和要準備的東西
- 期限：完成所有權移轉登記的隔天起算 30 天內；預售屋看簽約日、房屋使用權看權利移轉日，都是隔天起算。
- 向誰申報：戶籍所在地的國稅局，可以臨櫃、郵寄或網路申報。
- 文件：個人房屋土地交易所得稅申報書、買賣契約書影本，成本與費用的證明（買進契約、仲介費發票、代書費收據、裝修發票等）。
- 有稅要繳：先繳稅，申報時附繳款收據。
常見誤解
- 「賣房子有繳土地增值稅就不用再繳所得稅」：兩個是不同的稅。土地增值稅看公告現值的漲幅，房地合一稅看實際賺的錢，計算時會扣掉土地漲價總數額避免重複。
- 「住滿 6 年就一定免稅」：要本人、配偶或未成年子女設籍並實際居住，6 年內沒有出租、營業，而且 6 年內沒用過這項優惠。只有持有、沒有設籍居住的不算。
- 「持有期間從簽約日算」：房屋土地看的是登記日，簽約到登記之間差的那幾週，可能讓你剛好落在 2 年或 5 年的哪一邊。
- 「房貸利息可以當費用扣」：持有期間的房貸利息、房屋稅、地價稅、管理費都不能扣；只有登記完成前的借款利息可以算進取得成本。
常見問題
賣房子賠錢，還要申報房地合一稅嗎？
要。所得稅法第 14 條之 5 寫明「不論有無應納稅額」都要申報，期限是完成所有權移轉登記隔天起算 30 天內。賠錢的那一筆申報後，虧損可以在交易日以後 3 年內，從其他房地合一的交易所得中減除（第 14 條之 4 第 2 項）。沒申報的話，國稅局可以依查得資料核定，還可能處罰。
持有期間怎麼算？剛好滿 2 年算哪一級？
從取得日起算到交易日止。取得日和交易日原則上都是完成所有權移轉登記那天，不是簽約日；預售屋則看簽約日。條文寫的是「2 年以內」45%、「超過 2 年」才進到 35%，所以登記滿 2 年的同一天賣出，還算 2 年以內；本工具以「過了週年那天」才算超過。實際卡在邊界的案件，建議先問國稅局。
費用一定要有單據嗎？3% 推計是什麼？
仲介費、代書費、廣告費、清潔搬運費、規費等，有單據的照實際金額減除。沒有提示費用證明，或證明的金額不到成交價 3% 的，國稅局可以按成交價 3% 計算費用，最多 30 萬元（所得稅法第 14 條之 6、申報作業要點第 15 點）。持有期間繳的房屋稅、地價稅、管理費、房貸利息，都不能列為費用。
土地漲價總數額要填多少？
看土地增值稅繳款書或核定通知上的「土地漲價總數額」。房地合一 2.0 規定，可以減除的是用「公告土地現值」計算的漲價總數額；如果你用高於公告現值的價格申報土地移轉現值，多出來那段不能減，但該段對應繳的土地增值稅可以列為費用。沒有土地（例如房屋使用權）或還不知道，先留空。
自住房地 400 萬元免稅要符合什麼？
三個條件同時成立：本人或配偶、未成年子女在這間房子辦好戶籍並且持有、實際居住連續滿 6 年；交易前 6 年內沒有出租、供營業或執行業務使用；本人、配偶和未成年子女在交易前 6 年內沒有用過這項優惠。符合的話，課稅所得 400 萬元以內免稅，超過的部分按 10% 課稅（所得稅法第 4 條之 5、第 14 條之 4）。
哪些情況可以適用 20% 稅率？
持有 5 年以下但符合下列情形：因調職、非自願離職或其他非自願性因素出售（財政部公告的 7 種情形，例如遭強制執行、重大疾病需支付醫藥費、取得保護令為躲避家暴、無力清償繼承房地的抵押貸款等）；以自有土地和建商合建、5 年內完成並出售；參與都市更新或危老重建後第一次移轉。需要的證明文件比較多，申報前先確認。
繼承來的房子，持有期間和成本怎麼算？
持有期間可以把被繼承人持有的期間合併計算，自住 6 年的期間也一樣。成本則不是當年的買價，而是繼承時的房屋評定現值加公告土地現值，再按消費者物價指數調整後的金額。被繼承人在 2016 年以前取得、你在 2016 年以後繼承再出售的，適用新制或舊制、成本怎麼認定有細部規定，建議直接洽國稅局。
資料來源
以下法規為全國法規資料庫現行條文與財政部主管法規系統現行規定，查核日期 2026 年 10 月 3 日；所得稅法最後修正日期為民國 115 年 9 月 11 日。